西安市住房和城乡建设局

关于印发《加强住宅工程质量管理

提升住宅品质的若干规定（试行）》的通知

市建发〔2021〕72号

各区、县住建局，各开发区住建管理部门，各有关单位：

   现将《加强住宅工程质量管理提升住宅品质的若干规定（试行）》印发你们，请严格遵照执行。

        西安市住房和城乡建设局

         2021年6月25日

加强住宅工程质量管理提升住宅品质的若干规定（试行）

为全面提升我市住宅工程品质，维护人民群众合法权益，贯彻国务院办公厅《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号）文件精神，遵循“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，强化住宅工程设计、建设、验收等方面的质量意识，完善各环节管理体系，特制定本规定。

一、总体要求

（一）新建住宅项目在开发前要优先明确住宅品质目标，要根据传统文化、风俗习惯等科学合理制定住宅设计方案，努力完善住宅使用功能，提高住宅套内面积利用率。

（二）新建住宅在满足居住适用性的基础上，要进一步注重安全性、实用性、耐久性、绿色环保性等品质，总体性能要能够满足抗震、日照、采光、隔声、节能、自然通风、无障碍使用、公共卫生和居住方便的需要及后期便于使用管理的要求，小区总体规划要注重交通流线设计，原则上做到人车分流。新建住宅小区应采用先进的环保设施，应进行固体废弃物及垃圾分类管理。

（三）住宅户型应以人为本、功能合理、朝向良好、动静分离，原则上做到室内房间全明，室内空间完整、空间利用率高，尽量使室内空间“无梁无柱”。住宅标准层结构层高不宜低于2.9米。除设置配套用房外，原则上在住宅标准层下设置管道夹层，夹层高度应能满足日常维护及维修。

（四）新建住宅要严格执行国家现行有关技术标准和规定，土地出让合同约定须无偿移交政府的公建配套设施要同步建设、同步验收。

二、景观绿化

（五）绿化景观应与建筑总平面图和相关专业统筹规划，新建住宅沿城市道路绿化应按照《西安市居住区规划设计指导意见》（市政办发〔2021〕3号）要求，宜布置对外开放的绿地（广场）或口袋公园；单个地块面积大于4万平方米的住宅小区，应沿城市道路布置不小于该地块建设用地面积3%的绿地（广场）或口袋公园，且宽度不少于8米。

（六）新建住宅小区整体园林绿化应按照《西安市城市绿化条例》要求，绿地率应不低于35%，其中集中绿地面积应当不低于建设工程项目用地总面积的10%。

（七）新建住宅小区内绿地景观应坚持以植物造景为主，合理布局、科学配置。植物选择应因地制宜、符合综合功能要求。坚持适地适树的原则，合理配置乔木、灌木花草、地被等植物类型，创造多种植物生存空间，营造物种丰富、配置合理、群落稳定、景观优美、季相变化的植物景观。

（八）建筑景观应充分考虑功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、建筑小品等，并配设一定数量的活动场地及健身器材等设施。景观与小区道路设计与海绵城市理念相结合，优化园林道路、室外广场的有组织排水，防止雨水倒灌。

三、公共区域

（九）机动车位及公共停车位应按照《西安市建设项目停车位配建标准》（市政办函〔2018〕252号）配置，并按规定要求预留充电桩建设条件。非机动车应就近设置集中停放点，停放点应具有遮雨措施，并配套电动车充电设施。

（十）住宅单元主出入口、人行通道和主要公共活动区域等场所均应满足无障碍通行要求。主出入口设置无障碍坡道，并且在坡道及出入口台阶两侧设置扶手；出入口地面采用防滑材料或设置防滑措施；小区内部公共卫生间应设无障碍卫生间。

（十一）住宅单元门厅、地下室门厅、电梯厅等公共区域地面及墙面宜采用块材铺贴，地面应具有防滑措施，墙面应光滑平整、耐擦洗以及防腐蚀面层，顶棚应设置吊顶或做白色涂料饰面，地下室门厅顶棚应选用易维修、防霉材料，电梯门套应选用美观大方、安装牢靠且抗冲击材料。

（十二）住宅入户门宜向户外开启，且不妨碍公共交通和相邻户门开启，入户门、公共通道及电梯应能满足常规家具进出。

（十三）地下车库地面应防滑、耐磨、不起砂，并配备相应的指示牌、警示牌等交通标志，大型停车库应分区布局并进行交通流线设计；地下车库出入口临近住宅时，不宜正对居住空间，并应采取有效的隔音降噪措施，出入口坡道应设置隔音和防雨水罩棚。

四、外墙立面

（十四）建筑外墙立面应尊重地域及历史文化特点，体现居住文化并反映时代精神，造型应简约美观，比例、尺度适当，色彩和谐并与周围环境协调。沿城市主干道、滨水区域建筑外立面应按照《西安市居住区规划设计指导意见》（市政办发〔2021〕3号）要求，进行公建化设计，建筑立面和屋顶结构应进行一体化隐蔽设计。禁止建设造型奇异的住宅建筑。

（十五）外立面空调室外机位设置应便于操作安装、检修与维护，并与结构一体化设计，室外机位距离安装洞口或阳台的水平距离不宜大于0.3米。如放置双机或中央空调的设备平台尺寸应相应增加。

（十六）外墙外保温应保证安全性、耐久性，鼓励外墙外保温采用建筑结构保温一体化技术，并保证外墙防水要求。

五、绿色建筑

（十七）新建住宅在绿色、节能、设计、建设、验收等各个环节应严格把控，应符合《西安市绿色建筑创建行动工作方案》（市建发〔2021〕25号）的要求，按照绿色建筑基本级及以上等级进行设计、建设，并执行《西安市居住建筑节能设计标准》（DBJ61-164-2019），逐步提升新建住宅绿色建筑面积占比，鼓励创建绿色生态小区。

（十八）鼓励住宅建筑选用安全健康、环境友好、性能优良的绿色建材，逐步提高城镇新建建筑中绿色建材应用比例。

六、设施设备

（十九）在设有地下停车库的住宅中，所有电梯均应能停靠地下车库，电梯轿厢内净高应不小于2.4米，并按规范要求保证至少一部电梯为无障碍担架电梯。电梯运行噪音治理应满足《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）的要求。

（二十）水泵房、换热站、风机房、发电机房、电梯机房等设备用房，应采取隔音降噪措施，所有机电设备应优先选用低噪声型，并适当提高消声减振措施。给水管道、消防管道、热力管道等应采取防止固体传声措施。

（二十一）住宅外窗应优先选用平开窗，底层住宅外窗以及开向楼梯间、走廊的外窗，宜采取防盗或报警措施。

（二十二）小区周界应设置电子围栏等入侵报警系统，内部主要通道、小区出入口、单元出入口应安装昼夜型高清监控摄像机。单元门应安装人像、刷卡一体门禁系统。楼宇对讲系统宜采用彩色数字可视对讲系统。

七、施工管理

（二十三）住宅工程在建设过程中应严格控制建筑材料质量，不得使用不合格的建筑材料。建筑材料在使用前应严格按规范规定进行见证取样送检，未经检验或检验不合格的材料严禁使用。鼓励对试样采用二维码唯一性标识技术实行信息化管理。

（二十四）地下室后浇带、穿墙管、施工缝等位置应加强防水处理；地下外墙混凝土施工应采用工具式止水螺杆加固模板；地下室地面优先采用固化耐磨、机械收光一次成型等施工工艺，提高地面耐久性；地下车库的分区、分色标识应清晰、明确。

（二十五）鼓励小高层及高层住宅工程施工时采用铝合金建筑模板系统，提高混凝土主体结构质量；鼓励采用激光测量仪、放线机器人等技术，提高测量定位精确度，保证房间建筑尺寸。

（二十六）外墙外保温材料的保温、防火性能应进行严格检测，基层处理、粘锚数量应严格控制，在楼层防火隔离带、门窗洞口等部位加强细部质量控制，强化外墙外保温施工现场实体检测和隐蔽工程验收管理，对重要部位验收要留存相关影像资料。外窗与墙体连接部位应采取有效可靠的防水密封措施，窗台、腰线、挑板等部位排水坡度明显，防止根部出现倒积水。

（二十七）室内外回填土施工时应分层回填，严格控制压实度、灰土比例等指标，杜绝出现室内外地面下沉、开裂等问题。

（二十八）住宅工程在施工中对易产生质量通病的部位和环节，要制定防治质量通病措施，在验收时应加强对质量通病防治措施落实情况的检查。

八、工程验收

（二十九）鼓励住宅项目在建设过程中以及在工程交付前，委托第三方机构对施工过程、质量控制等进行风险评估，完善质量管控体系，降低工程建设质量风险。

（三十）住宅工程在竣工验收前，应严格落实分户验收制度，未组织分户验收或分户验收不合格，不得组织竣工验收。

（三十一）房地产开发企业要完善质量回访和质量投诉处理机制，及时处理保修范围和保修期限内出现的质量问题。

九、附则

（三十二）本规定自2021年7月1日起，新出让土地的住宅工程在设计、建设、验收阶段严格遵照施行。